Udlejningsaktiviteter i virksomhedsordningen

Virksomhedsordningen og den skattepligtiges deltagelse

Virksomhedsskatteloven (virksomhedsordningen) blev vedtaget i folketinget for godt 40 år siden med virkning fra 1.1.1987, og har siden da været en central del af skatteplanlægningen for personlige virksomheder.

Et af formålene med virksomhedsskatteloven var at give erhvervsdrivende mulighed for at afbøde virkningen af den lavere fradragsværdi for renteudgifter, som opstod med indførelsen af personskatteloven. Herudover rummer virksomhedsskatteloven en mulighed for at betale en acontoskat svarende til selskabsskatteprocenten på opsparet overskud – dvs. overskud, som skatteyder lader blive stående i virksomheden. Det var især rettet mod landbrug og andre virksomheder med meget svingende indkomst, som på den måde kunne spare op i gode år og ”spare ned” i dårlige år.

Loven blev indført som led i 1987-skattereformen, hvor også indførelsen af personskatteloven blev vedtaget.

Personskatteloven indeholder, udover hvad som skal beskattes som personlig indkomst (fx lønninger, pensioner mv.), en opremsning af indkomst, som er kapitalindkomst, og som derfor ikke kan indgå i virksomhedsordningen.

Dette betyder at nærmere definerede investeringer i passiv virksomhed og udlejning af driftsmidler mm. ikke kan indgå i virksomhedsordningen. Det gælder ogsåindkomst ved selvstændig erhvervsvirksomhed, når antallet af ejere er større end 10, og den skattepligtige ikke deltager i virksomhedens drift i væsentligt omfang, samtindkomst fra udlejning af afskrivningsberettigede driftsmidler og skibe uanset antal ejere, når den skattepligtige ikke deltager i virksomhedens drift i væsentligt omfang.

Det kan læses af forarbejderne til loven, at deltagelse i væsentligt omfang ud fra en vejledende norm fastsættes til 50 timer pr. måned.

Brug af virksomhedsordningen på udlejningsaktiver

Virksomhedsskatteloven giver mulighed for med et kryds på selvangivelsen at tilvælge virksomhedsordningen. Der er en række krav og konsekvenser forbundet med tilvalget, som ikke bliver behandlet yderligere i denne artikel. Tilvalget er frivilligt og aktivt hvert år og for hver skatteyder for sig. Ægtefæller har hver sin virksomhedsordning.

Et af de vigtige krav i virksomhedsloven er, at tilvalget omfatter alle erhvervsmæssige aktiver, og samtidig at ikke-erhvervsmæssige aktiver ikke kan indgå i ordningen.Det betyder, at fx private anvendte aktiver – bortset fra fri bil – ikke kan indgå i ordningen. Omvendt vil fx udlejning af en beboelsesejendom, som ejeren ikke selv bebor eller bruger, således godt kunne indgå i virksomhedsordningen – og faktisk skal indgå, hvis ejeren i forvejen anvender ordningen.

Loven er gennem årene kun blevet ændret få gange. En af ændringerne omfatter skærpede regler på fast ejendom udlejet til nærtstående til ejeren, men uagtet de skærpede regler fra og med indkomståret 2021, kan/skal ejendommen stadig indgå i ordningen. De skærpede regler har dog i praksis medført, at rentefordelen ved at bruge virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen er reduceret eller helt bortfaldet.

Kredsen af nærtstående og konsekvenserne

Kredsen af nærtstående omfatter børn og børnebørn (samt disses ægtefæller), forældre og bedsteforældre (samt disses ægtefæller) - ved børn forstås også børn, der er adopteret.

Stilles der en fast ejendom til rådighed som bolig til flere personer, hvoraf kun én af personerne er nærtstående – fx et barn og barnets samlever, vil det alene være denne persons andel af boligen, som bliver ramt af skærpelsen. Det skal bemærkes, at der skal være tale om et reelt lejeforhold mellem forældrene og lejerne.

Ved udlejning til nærtstående skal der beregnes en såkaldt rentekorrektion.

Rentekorrektionsbeløbet bliver lagt til den personlige indkomst og fratrukket i kapitalindkomsten, og skal beregnes på baggrund af den forholdsmæssige andel af gælden, der efter en særlig beregning kan henføres til ”forældrekøbsboligen”. Andelen opgøres som den forholdsmæssige andel af de samlede aktiver i virksomhedsordningen, som den ejendom, der udlejes, udgør. Der beregnes først rentekorrektion på baggrund af de samlede nettorenteudgifter i virksomheden, og herefter opgøres den forholdsmæssige andel, som udlejningsejendommens anskaffelsessum udgør af de samlede aktiver i virksomheden.

Der skal dog ikke altid beregnes rentekorrektion, selvom de objektive regler er opfyldt. Er kapitalafkastgrundlaget fx positivt både 1.1. og 31.12 eller 0 kr., bliver rentekorrektionen 0 kr. Den beregnede rentekorrektion kan heller ikke overstige virksomhedens samlede nettofinansieringsudgifter.

Beregningen af en rentekorrektion for 2025 kan illustreres således:

Den beregnede rentekorrektion på 75.000 kr. skal herefter reduceres til den andel af virksomhedens faktiske nettorenteudgifter, som anses for at vedrøre ejendommen.

Hvis en nærtstående flytter ind i ejendommen midt på året, og virksomhedsordningen i øvrigt omfatter anden erhvervsmæssig aktivitet, skal rentekorrektionen kun beregnes på gældsandelen ultimo indkomståret. Der skal beregnes rentekorrektion for hele året, uanset længden af lejeperioden. Der skal såledesikkeforetages en forholdsmæssig opgørelse, når perioden er mindre end ét år. Flytter den pågældende ind i ejendommen midt på året og ud igen inden indkomstårets udløb, skal der ikke beregnes rentekorrektionen i året.

Som det fremgår, er reglerne ikke helt ukomplicerede, og anvendelse af virksomhedsordningen kræver rådføring hos relevante eksperter. Anvender du virksomhedsordningen, udlejer fast ejendom i personligt regi, eller i øvrigt har behov for assistance skal du som vanligt tage fat i din revisor.