Hvad er en investeringsejendom?
Investeringsejendomme er ejendomme, som besiddes med henblik på at opnå et afkast over en årrække i form af lejeindtægter. Det vil primært være udlejningsejendomme.
I koncernforhold ses det, at et selskab ejer en ejendom, som udlejes til et søsterselskab. I så fald vil ejendommen være en investeringsejendom i det udlejende selskab, men en domicilejendom for koncernen.
Hvordan indregnes og måles investeringsejendomme i årsregnskabet?
Investeringsejendomme har indtil ændringen af årsregnskabsloven kunnet måles efter 3 principper:
- Kostpris fratrukket af- og nedskrivninger
- Dagsværdi med løbende regulering via resultatopgørelsen
- Dagsværdi med løbende regulering over egenkapitalen fratrukket af- og nedskrivninger.
Måling til dagsværdi med løbende regulering over egenkapitalen er for regnskabsår, der starter efter 1. juni 2024, ikke længere muligt.
De virksomheder, som har benyttet denne mulighed, skal ændre regnskabspraksis til enten kostpris eller dagsværdi med regulering via resultatopgørelsen.
Lovgiver har ikke angivet en overgangsordning, og derfor skal ændringen behandles som en ændring af anvendt regnskabspraksis.
Ændring af regnskabspraksis fra dagsværdi
Er dagsværdi først valgt som regnskabspraksis, er det reelt ikke muligt at ændre til kostpris fratrukket af- og nedskrivninger. Virksomheden kan i dette tilfælde dog godt vælge at skifte princip til kostpris fratrukket af- og nedskrivninger, da der er tale om en lovændring. I så fald vil egenkapitalposten ”reserve for opskrivninger vedrørende investeringsejendomme” opløses, og egenkapitalen vil falde.
Vælger virksomheden at ændre regnskabspraksis til dagsværdi via resultatopgørelsen, vil reserve for opskrivning af investeringsejendomme blive frigivet til frie reserver i virksomhedens årsrapport uden resultatpåvirkning, idet dagsværdien formodentlig er ens ved de 2 målemetoder.
Når regnskabspraksis ændres
Ændring af regnskabspraksis medfører, at årsrapporten skal præsenteres som om, at virksomheden altid har anvendt den nye regnskabspraksis. Det indebærer, at indeværende års tal og sammenligningstallene skal ændres til den nye praksis.
Virksomheder, der vælger at ændre regnskabspraksis til kostpris fratrukket af- og nedskrivninger, skal således opgøre kostprisen for investeringsejendommen og fratrække afskrivninger, der ville have været ført i ejertiden for hver enkelt investeringsejendom.
Kostprisen på en investeringsejendom er den oprindelige købspris på ejendommen tillagt afholdte omkostninger til forbedringer.
Ikrafttræden
Loven træder i kraft for regnskabsår, der starter efter 1. juni 2024, hvilket vil sige regnskabsårene, der slutter 31. maj 2025 og senere.
Hvis du har spørgsmål til indregning af investeringsejendomme til dagsværdi, bør du kontakte din revisor for yderligere vejledning.
En væsentlig forudsætning for flere vækstsucceser i Danmark er, at iværksættere kan investere i udviklingen af deres virksomhed. Men i Danmark er marginalskatten på afkastet af investeringer – set i et internationalt perspektiv – høj, og mange gange sker beskatningen af afkastet, inden gevinsten er realisereret. Det hæmmer iværksætteres adgang til at investere i deres virksomhed, da de ofte har været tvunget til at sælge eller belåne aktierne for at betale skatten.
Den høje marginalbeskatning hæmmer adgangen til risikovillig kapital.
Afskaffelse af iværksætterskatten
Ved at ophæve beskatningen af selskabers udbytter fra unoterede porteføljeaktier (”Iværksætter-skatten”) gør man det mere attraktivt for både danske og udenlandske investorselskaber at foretage porteføljeinvesteringer i unoterede selskaber.
Ændringen, som nu endelig er vedtaget i Folketinget, omfatter også udbytte fra danske selskabers investering i udenlandske unoterede selskaber og har virkning for udbytter udloddet den 1. januar 2025 eller senere.
Selskabers fortjeneste ved salg af unoterede har været skattefri i en årrække. Med den nye bestemmelse bliver udbytte med nogle års forsinkelse sidestillet med fortjeneste.
Lempelse af ”Skatten fra Helvede”
Den såkaldte ”Skat fra Helvede” er nu også – næsten – afskaffet. Selskaber har fået mulighed for, i en periode på op til syv år, at vælge realisationsbeskatning i stedet for lagerbeskatning af selskabets investering i porteføljeaktier, som bliver børsnoteret for første gang (nynoterede porteføljeaktier).
Selskaber, som har en ejerandel på under 10 % i børsnoterede virksomheder, er skattepligtige af avancer og har fradrag for tab efter lagerprincippet. Disse selskaber får med de nye regler mulighed for i en periode på op til 7 år at undgå lagerbeskatning, som kan medføre en stor likviditetsbelastning for investorselskabet. Men kun på nynoterede aktier.
Når 7-års perioden er udløbet, overgår aktierne igen til lagerbeskatning. Herefter vil der ske beskatning af urealiserede avancer, optjent i perioden med realisationsbeskatning samt beskatning af løbende værdiudsving i værdien af aktier, som selskabet fortsat ejer.
De nye regler har virkning for aktier, som bliver børsnoteret den 1. januar 2025 eller senere.
Overgangsregel for tidligere investeringer
Folketinget har vedtaget en overgangsregel, som gælder aktier anskaffet i perioden fra 1.1.2015-31.12.2024, og som har været ejet mindst 30 dage på nynoteringstidspunktet.
Mange investorer og erhvervslivets organisationer er lettede over, at Folketinget har fremrykket virkningsdatoen for denne bestemmelse, så man kan søge om genoptagelse af indkomstopgørelser, hvis man har ejet aktier i nynoterede selskaber i perioden tilbage til og med 1.1.2015. Investorerne er blevet ramt hårdt af beskatningen på børsnoterede aktier, som efter nynoteringen er steget i værdi, men som i årene efter lagerbeskatningen er faldet i værdi. De har derfor betalt skat af penge, de ikke har tjent.
Hvis man ønsker genoptagelse, skal Skattestyrelsen have besked senest den 1.7.2025.
Fortsat høj beskatning i Danmark
Selvom de værste tidsler i beskatningen af selskabers aktieinvesteringer hermed er fjernet, har Danmark fortsat en meget høj marginalbeskatning på børsnoterede aktieinvesteringer. Udover selskabsbeskatningen på pt. 22 % bliver der betalt skat, når selskabet udlodder udbytte til personlige ejere på op til 42 % af resten. Den samlede skat på 54,76 % svarer derfor til skatten af personlig indkomst beskattet med topskat. Hvis man ønsker en lavere skat, bør man overveje at eje børsnoterede aktier personligt.
Initiativer til fremme af investeringslysten
Blandt de øvrige initiativer, som Regeringen har iværksat for at fremme investeringslysten, og som Folketinget nu har vedtaget, er en forhøjelse af progressionsgrænsen for aktieindkomst fra 61.000 kr. til 80.000 kr. (2024-niveau). Forhøjelsen af bundgrænsen sker løbende over de kommende 2 år 2026 og 2027. For ægtefæller bliver progressionsgrænsen for beskatning af aktieindkomst i 2027 således 160.000 kr. om året (2024-niveau).
Loftet for indskud på en aktiesparekonto stiger til 166.200 kr. fra og med 2025.
Selskabers årlige bundgrænse for fuldt ud at kunne fradrage fremført underskud stiger fra 9,5 mio. kr. til 20 mio. kr. fra og med indkomståret 2025.
Der er indført friere rammer for investering af pensionsmidler i unoterede aktier. Således kan der fra og med 2025 investeres op til 25 % (mod tidligere 20 %) af depotværdien i unoterede aktier op til en samlet depotværdi på 2 mio. kroner. Reglerne om, at grænsen udgør 50 % for den del af værdien af depotet, som ligger mellem 2 og 4 mio. kroner, og 75 % for den del, som overstiger 4 mio. kroner, udgår. Disse grænser gælder derfor ikke mere.
Det betyder, at der for depotværdier over 2 mio. kroner ikke længere er nogen grænse for, hvor stor en andel, man kan investere i unoterede aktier. Grænserne gælder på hvert investeringstidspunkt.
Minimumsinvesteringen er reduceret fra 100.000 kroner til 50.000 kroner.
Når du skal tilrette din forskudsopgørelse for 2025, skal du være opmærksom på, at Skattestyrelsen automatisk danner den. Skattestyrelsen ved ikke, hvordan dine indkomster og udgifter ser ud for det kommende år, men udarbejder alligevel et forslag til dig baseret på tidligere oplysninger. Derfor er det vigtigt at tage højde for ændringer i din økonomiske situation. Uanset om du har fået nyt job, købt eller solgt ejendom, startet virksomhed eller står over for livsbegivenheder som ægteskab, skilsmisse eller pensionering, kan det have stor betydning for din skat.
Hav derfor altid i tankerne, at 2 år aldrig ser helt ens ud indkomstmæssigt, hvorfor det altid er en god ide at tjekke din forskudsopgørelse.
I denne artikel gennemgår vi en række forskellige, konkrete situationer, hvor det kan være relevant at justere din forskudsopgørelse. Noget er givet ikke relevant, mens andet er. Om ikke andet ser vi nærmere på, hvad du skal være opmærksom på, og hvordan du bedst optimerer dine oplysninger for at undgå skattesmæk eller overskydende skat.
Børnebidrag
Måske du har husket at påføre fradrag for børnebidrag på din forskudsopgørelse
- Men måske har du glemt, at dit barn fylder 18 år i 2025.
- Eller dit barn måske har fået eller får folkeregisteradresse hos dig.
Udlejning af ejendom
Hvis du i løbet af 2024 har udlejet eller i 2025 forventer at udleje en ejendom over en længere periode, bør du huske at påføre din forskudsopgørelse med et forventet resultat af denne udlejning. Dertil bør du også tage højde for,:
- at du ikke skal betale ejendomsværdiskat af ejendommen.
- at du måske har oplyst resultat efter renteudgifter, men glemt at fjerne fradraget for renteudgifter i din kapitalindkomst.
Købt eller solgt ejendom
Hvis du i 2024 har solgt eller forventer at sælge en ejendom i 2025, bør du huske at fjerne fradrag for renteudgifter på boliglån og realkreditlån. Derudover skal du også huske, at du ikke skal betale ejendomsværdiskat og grundskyld af ejendommen. Køber du ejendom i 2025, skal du omvendt også huske at påføre eventuelt rentefradrag, og at du skal betale ejendomsværdiskat og grundskyld.
Omlægning af lån
Har du omlagt, eller vil du omlægge lån i 2025, skal du ligeledes huske at ændre dit rentefradrag.
Gift/skilt
Er du blevet, eller bliver du gift i 2025, kan dette også have betydning for din forskudsopgørelse. Det kan fx være, hvis:
- ægtefællen har uudnyttet bundfradrag ved beregning af aktieindkomst.
- ægtefællen har nedslag for negativ kapitalindkomst.
- ægtefællen har uudnyttet grundbeløb ved positiv kapitalindkomst.
- ægtefællen har uudnyttet personfradrag.
- ægtefællen har underskud i personlig og/eller skattepligtig indkomst.
- du er selvstændig erhvervsdrivende, og ægtefælle bliver ”medarbejdende ægtefælle”.
Derudover kan overdragelse af aktiver og/eller passiver til ægtefællen også have betydning for din skat, som der kan tages højde for på forskudsopgørelsen.
Nyt job
Hvis du har fået nyt job, er der en række forhold, som du gør klogt i at forholde dig til. Fx bør du:
- huske at ændre din forventede årlige indkomst.
- tage højde for, at indbetaling til arbejdsgiveradministreret pensionsordning måske også kan være ændret ifm. jobskiftet.
- ændre dit eventuelle befordringsfradrag.
- være opmærksom på befordringsfradrag, hvis du ejer en bil. Hvis din arbejdsgiver tilbyder fri bil, kan du omvendt ikke længere få befordringsfradrag.
Ny virksomhed eller forbedret resultat af virksomhed
Har du, eller forventer du at erhverve/etablere ny virksomhed? Eller forventer du et forbedret resultat af din virksomhed? Så kan der være flere ting, du kan rette i din forskudsopgørelse. Først og fremmest bør du ændre dit forventede overskud af virksomheden. Vær derudover opmærksom på:
- Du bør overveje at tage højde for, at du ikke nødvendigvis skal ”endelig” beskattes af overskuddet. Beskattes du fx efter virksomhedsordningen, kan der være mulighed for kun at betale en aconto-skat på 22 % og derved frigive midler, som evt. kan investeres i virksomhedsordningen og forhåbentlig generer afkast, som ligeledes eventuelt kan beskattes foreløbigt med 22 %.
- Som selvstændig erhvervsdrivende har du også mulighed for at reducere skattebetalingen ved at indbetale ekstraordinært til en pensionsordning (en såkaldt 30 %-pensionsordning) – se mere herom under fradrag for pensionsordninger.
- Forventer du underskud af virksomhed, hvori der fx indgår afskrivningsberettigede aktiver, kan det være værd at overveje en udskydelse af disse afskrivninger, ligesom det også bør overvejes at udskyde afskrivninger ved lavere indkomst, hvis du ikke betaler topskat. Særligt fordi marginalskatten forhøjes med 5 % fra og med 2026, hvor en ny top-topskat indføres, og du derfor eventuelt kan få endnu større gavn af de udskudte skattemæssige afskrivninger.
Ophør med/salg af virksomhed
Er du ophørt med at drive virksomhed, har du solgt eller forventer du at ophøre/sælge eller delvist afstå virksomhed i 2025? Så bør du ligeledes overveje følgende:
- Ændre dit forventede overskud og i den forbindelse også tage hensyn til eventuelle ekstraordinære avancer ved salg af virksomhedens skattepligtige aktiver.
- I forbindelse med et sådant salg har du mulighed for at reducere skattebetalingen ved at indbetale ekstraordinært til en pensionsordning (en såkaldt ophørspension) – se mere herom under "Fradrag for indskud til pensionsordninger" længere nede på siden.
Pensionist
Er du blevet, eller bliver du pensionist i 2025, kan det også betale sig at ændre i forskudsopgørelsen. Først og fremmest skal du huske at ændre din forventede indkomst på forskudsopgørelsen. Derudover kan du også overveje følgende:
- At slette et evt. befordringsfradrag (hvis du ikke arbejder mere).
- At tage stilling til indbetalinger til og fradrag for A-kasse og fagforening, som måske også har ændret sig.
- Hvis du er gift, bør du være opmærksom på, at din ægtefælles eventuelle ikke AM-pligtige indkomst som noget nyt fra og med 1. januar 2025 kan påvirke dit pensionstillæg.
- At gennemgå dine eventuelle fradrag for indskud på pensionsordninger.
Fradrag for indskud til pensionsordninger
Dette er et kapitel for sig selv, og du kan læse mere herom i artiklerne Sådan opnår du fradrag for alle dine pensionsindbetalinger og Går du glip af skjulte fradrag for pensionsindbetalinger?
Det giver dog altid mening at have fokus på det forventede pensionsfradrag for 2025 i relation til forskudsopgørelsen.
Afkast/tab på værdipapirer
Måske ved du allerede nogenlunde, hvad du modtager i aktieudbytte fra noterede selskaber i 2025, og har taget højde for dette på din forskudsopgørelse.
Men hvis du forventer aktieindkomst over 67.500 kr. (135.000 kr. for ægtefæller), kan det være værd at overveje et salg af evt. tabsgivende aktier for at nedbringe aktieindkomsten til de 67.500 kr. (135.000 kr. for ægtefæller). Aktieindkomst til og med 67.500 kr. (135.000 kr. for ægtefæller) beskattes nemlig kun med 27 %.
Kryptovaluta
Er du indehaver af kryptovaluta, har det vist sig, at det kan være yderst besværligt at forudsige udviklingen heraf. Beskatning af kryptovaluta sker stadig efter realisation (dvs. ved salg), medmindre der er tale om finansielle kontrakter som fx Stablecoins. Beskatning af avancer sker som personlig indkomst, mens fradrag for tab kun sker som ligningsmæssigt fradrag. En realiseret avance i 2025 på 100.000 kr. og et realiseret tab på -100.000 kr. på tilsvarende krypto i 2025 kan således medføre en netto skattebetaling på ca. kr. 35.000!
Forventer du at realisere kryptovaluta med avance i 2025, gør du klogt i at være opmærksom på din skat for 2025, for det giver ikke mening at realisere et tab på krypto, da et sådant tab ikke kan modregnes i avancen, og tabet som beskrevet har en væsentlig lavere skatteværdi end skatten på avancen.
Servicefradrag og nyt grønt håndværkerfradrag
Folketinget har netop vedtaget et nyt lovforslag herom, hvorfor du også bør have dette med i dine overvejelser i forbindelse med din forskudsopgørelse 2025. Disse forhold skal/bør du være opmærksom på:
- Håndværkerfradraget genindføres, men i denne omgang som et grønt håndværkerfradrag, som udgør max. 8.500 kr. pr. person for 2025.
- Servicefradraget forhøjes og udgør max. 17.500 kr. pr. person for 2025. Af nye ydelser, som foreslås omfattet af det forhøjet servicefradrag, kan nævnes:
- Reparation af hårde hvidevarer
- Installation af tyverialarm
- Rensning af tagrender
- Yderligere havearbejde i form af belægningsarbejde og anlæggelse af ny græsplæne
- Træfældning og fjernelse af væltede træer.
Befordringsfradrag
Måske der allerede optræder befordringsfradrag på din forskudsopgørelse. Men som nævnt tidligere kan skift af arbejdsplads og aflønning have betydning for dette fradrag. Det kan fx gøre sig gældende, hvis:
- du har fået en anden afstand til din nye arbejdsplads.
- du har fået fri bil af din nye arbejdsgiver og derfor ikke kan få befordringsfradrag.
- du nu ikke længere har fri bil og derfor igen er berettiget til befordringsfradrag.
Lav eller negativ kapitalindkomst
Forventer du på baggrund af alle dine forventede kapitalindkomster en samlet lav eller negativ kapitalindkomst? I sådan et tilfælde kan det være en fordel at undersøge muligheden for en eventuel anden kapitalindkomst, fordi denne i så fald kan blive beskattet med kun 25 %. Det kunne fx være kapitalindkomst genereret af:
- Udlejning af afskrivningsberettigede driftsmidler
- Udlejning af værelser i egen bolig
- Udlejning af egen bolig en del af året
- Fremleje af lejebolig og udleje af andelsbolig
- Kursgevinst ved indfrielse af kontantlån
- Avance på obligationer efter kursgevinstloven
- Gevinst ved salg af fordringer
- Forrentning af mellemregning for hovedaktionærer og disses eventuelle kautionspræmier.
Gaver og bidrag til velgørende formål
Forventer du at give bidrag til velgørende formål i 2025, kan du maksimalt få fradrag for 19.000 kr. på din forskudsopgørelse.
Har du tidligere år indbetalt til velgørende formål og fået fradrag, men ikke forventer at indbetale i 2025, bør du kontrollere din forskudsopgørelse 2025 for, at der ikke automatisk er overført et forventet fradrag til denne.
Indkomst og S.U.
Modtager du S.U. i 2025 og opdager, at du ved anden indkomst overstiger dit fribeløb, skal du som udgangspunkt betale S.U. tilbage. Det kan dog være værd at overveje at indbetale den del af lønnen, som overstiger fribeløbet, på en pensionsordning, da du derved kan undgå at skulle tilbagebetale S.U.
Det kræver dog, at der er tale om en arbejdsgiveradministreret pensionsordning. Det skyldes, at indbetaling på en sådan pensionsordning ikke medregnes i din bruttoløn. Det samme gør sig i øvrigt gældende, hvis du driver virksomhed. Her kan det i en tilsvarende situation være værd at overveje en fremskyndelse af evt. planlagte investeringer i virksomheden.
Dette skal du huske, når du udfylder din forskudsopgørelse
Måske har ovenstående gennemgang givet dig anledning til at rette i din forskudsopgørelse. Hvis det er tilfældet, bør du være opmærksom på en række centrale faktorer, da dine ændringer ellers kan risikere ikke at have den ønskede effekt.
Har din indkomst (fx løn og/eller pensioner) ændret sig i forhold til tidligere år, og ønsker du at ændre det i løbet af året, er det vigtigt, at du husker at indtaste følgende:
- Hvilken dato den nye forskudsopgørelse (skattekort) skal gælde fra.
- Hvor meget du har tjent og evt. modtaget i pension indtil denne dato.
- Hvor meget der er indeholdt i A-skat af din indtjening og pension til denne dato.
Vigtigt at vide som selvstændig erhvervsdrivende
Det samme gør sig i øvrigt gældende, hvis du er selvstændig erhvervsdrivende og ser ind i et bedre eller dårligere resultat af din virksomhed end forudsat på din forskudsopgørelse, og du først får tilrettet din forskudsopgørelse herfor i løbet af året.
Også i sådanne tilfælde bør du indtaste dato for, hvornår den nye forskudsopgørelse skal gælde (skattekort) skal gælde fra. Har du haft B-skatterater, bør du for en sikkerheds skyld også indtaste, hvor meget du har betalt i B-skat til denne dato. Og har du også haft anden indtjening (fx løn og/eller pensioner), bør du sikre dig, at de forventede indkomster heraf er korrekte samt indtaste indeholdt A-skat heraf indtil datoen for den ønskede gyldighed af den nye forskudsopgørelse.
Har du i øvrigt andre rettelser/tilføjelser til din forskudsopgørelse, bør det rettes samtidigt.